大阪市で民泊を始める方法
大阪市で民泊を始める方法｜旅館業許可・民泊新法を行政書士が解説
大阪市で民泊を始めたいけれど、
「どの制度を利用すればいいの？」
「この物件で民泊営業はできる？」
「旅館業許可と民泊新法は何が違う？」
「消防設備や建築基準法の確認は必要？」
「特区民泊が終了した後はどうすればいい？」
といった疑問をお持ちではないでしょうか。
大阪市で民泊を始めるためには、物件の所在地・建物の構造・営業日数・運営方法などを確認したうえで、適切な制度を選択する必要があります。
特に重要なのが、物件を購入・賃借する前の確認です。
民泊として使用するためには、保健所への手続きだけでなく、消防法、用途地域、建築基準法など複数の条件を確認する必要があります。
行政書士渡邊正和事務所では、大阪市を中心に、民泊・旅館業許可・住宅宿泊事業の申請を専門に取り扱っています。
物件の営業可能性調査から、保健所・消防署等との事前協議、申請書類の作成・提出までサポートいたします。
「この物件で民泊ができるか知りたい」という段階からお気軽にご相談ください。
大阪市で民泊を始めるには？
大阪市で宿泊料を受けて宿泊サービスを提供する場合、法律に基づいた手続きが必要です。
これまで大阪市では、主に次の3つの制度が利用されてきました。
1．旅館業許可
2．住宅宿泊事業（民泊新法）
3．特区民泊
ただし、大阪市の特区民泊については、2026年5月29日をもって新規申請の受付が終了しました。
そのため、これから大阪市で新しく民泊を始める場合には、基本的に旅館業許可または住宅宿泊事業（民泊新法）の利用を検討することになります。
どちらが適しているかは、物件や営業方法によって異なります。
大阪市で民泊を始める2つの方法
① 旅館業許可を取得して民泊を営業する
大阪市で本格的に民泊・宿泊施設を運営したい場合、まず検討したいのが旅館業法に基づく営業許可です。
旅館業には「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」などがあり、営業形態や施設の構造によって適切な区分を検討します。
旅館業許可を取得するためには、保健所が定める構造設備基準だけではなく、消防法、建築基準法などの関係法令についても確認する必要があります。
消防設備の工事や建物側の対応が必要となる場合があります。
そのため、物件を購入・契約する前に旅館業許可を取得できる可能性を調査することが重要です。
大阪市の旅館業許可で特に確認しておきたいポイント
大阪市で旅館業許可を取得して民泊を営業する場合、物件選びの段階から確認しておきたいポイントがあります。
「住宅として使用できる物件だから民泊もできる」とは限りません。
旅館業法だけでなく、大阪市の条例、建築基準法、消防法など複数の基準が関係するため、物件ごとの事前確認が非常に重要です。
客室面積の基準
旅館・ホテル営業の場合、原則として1客室の床面積は7㎡以上、寝台（ベッド）を設置する客室については9㎡以上必要です。
ここで注意したいのが、客室面積の計算方法です。
旅館業の客室有効面積は、建築図面で一般的に使われる「壁芯」ではなく、原則として壁の内側から測る「内のり」で算定します。
そのため、建築図面上では十分な面積があるように見えても、旅館業上の客室有効面積を計算すると基準を満たさない場合があります。
物件購入前に図面を確認する際は、この点にも注意が必要です。
玄関帳場を設置しない場合
大阪市の旅館業では、一定の要件を満たすことで、宿泊施設内に玄関帳場を設けない形で営業することも可能です。
その場合は、宿泊施設に近接した場所に「管理事務室」を設けることや、宿泊施設の出入口付近に宿泊者の出入りを確認できるビデオカメラ等を設置することなど、一定の設備・管理体制が必要になります。
大阪市の運用では、管理事務室は大阪市域内かつ宿泊施設から1,000m以内の区域内に設置する必要があります。
また、カメラについても単に設置すればよいわけではなく、宿泊者の出入りを鮮明に確認できることなど、一定の要件があります。
戸建住宅を利用した民泊・旅館業では、この「管理事務室方式」で申請するケースも多いため、物件選びとあわせて管理体制についても事前に検討しておくことが重要です。
消防法令適合通知書が必要です
大阪市で旅館業許可申請を行う場合、消防法令への適合についても確認が必要です。
大阪市の旅館業許可申請では、消防署から交付される「消防法令適合通知書」が必要になります。
必要となる消防設備は、建物の規模、構造、階数、他の用途との複合状況などによって異なります。
そのため、
「戸建住宅だからこの設備だけで大丈夫」
「隣の民泊物件と同じ設備を設置すれば大丈夫」
とは限りません。
物件ごとに管轄消防署等との事前確認を行うことが重要です。
② 住宅宿泊事業（民泊新法）で営業する
もう一つの方法が、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）です。
住宅宿泊事業は、旅館業許可とは異なり「許可」ではなく「届出」によって営業する制度です。
ただし、年間の営業日数に上限があるほか、住宅としての要件や、家主が不在となる場合の管理など、住宅宿泊事業法上のルールがあります。
「年間を通して本格的に宿泊施設を営業したい」という場合には旅館業許可を、「住宅を活用して一定の日数だけ民泊をしたい」という場合には住宅宿泊事業を検討するなど、事業計画に応じた制度選択が重要です。
大阪市の特区民泊は新規受付が終了しました
大阪市では長年、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる「特区民泊」が利用されてきました。
しかし、大阪市の特区民泊については、2026年5月29日をもって新規申請の受付が終了しています。
すでに認定を受けている特区民泊施設については引き続き営業できますが、これから新たに大阪市で特区民泊の認定を受けることはできません。
そのため、新規に大阪市で民泊を始める場合は、旅館業許可や住宅宿泊事業など、他の制度を検討する必要があります。
「特区民泊で考えていた物件だけれど、これからどうすればいいのか分からない」という場合もご相談ください。
物件の状況を確認し、旅館業許可や住宅宿泊事業で営業できる可能性を検討します。
大阪市で民泊物件を選ぶときの注意点
大阪市で民泊を始める場合、最も注意していただきたいのが物件選びです。
「民泊可能」として紹介されている物件であっても、希望する営業方法で許可・届出が可能とは限りません。
特に次のような点を事前に確認する必要があります。
・用途地域
・建物の用途
・建築基準法への適合状況
・消防設備
・客室面積や施設の構造設備
・マンション等の場合は管理規約
・周辺施設や立地条件
・近隣住民への周知等
物件によって必要な確認事項は異なります。
そのため、「購入してから調べる」のではなく、「購入する前に調べる」ことをおすすめします。
大阪市で旅館業許可を取得する場合、保健所の基準だけを確認すればよいわけではありません。
建物を宿泊施設として使用するにあたり、他法令の確認が必要になります。
特に、
・戸建住宅
・木造3階建て
・連棟長屋
・古い建物
・検査済証が確認できない建物
・用途変更が問題となる建物
などについては、物件ごとの確認が重要です。
建築基準法上の適合性について専門的な判断が必要となる場合には、建築士等との連携が必要になることもあります。
民泊・旅館業では消防設備の確認も必要です
大阪市で民泊を始める場合、消防法上の確認も必要です。
旅館業施設は、消防法上、一般の住宅とは異なる用途として取り扱われるため、建物の状況によって消防設備の設置や改修が必要になることがあります。
例えば、
・自動火災報知設備
・誘導灯
・消火器
・避難器具
などについて、建物の規模・構造・用途等に応じた確認が必要です。
必要となる設備は物件ごとに異なるため、事前に管轄消防署等と協議することが重要です。
当事務所では、民泊案件の経験がある消防設備士とも連携しながら、許可取得に向けた手続きを進めています。
戸建住宅でも大阪市で民泊はできる？
戸建住宅を利用した民泊についても、多くのご相談をいただきます。
戸建住宅だから民泊ができる、あるいはできないと一律に判断することはできません。
用途地域、建物の構造、階数、床面積、消防設備などを確認し、旅館業許可または住宅宿泊事業として利用できるかを検討する必要があります。
「戸建を購入して民泊にしたい」という場合は、購入前にご相談いただくことをおすすめします。
マンションの一室でも民泊はできる？
マンションや共同住宅の一室で民泊を検討する場合も、法令上の要件だけでなく、マンションの管理規約等を確認する必要があります。
管理規約で民泊が禁止されている場合など、希望する営業ができないケースがあります。
区分所有マンションを購入して民泊を始める場合には、物件購入前に、
「旅館業・住宅宿泊事業として利用できる物件なのか」
を確認することが重要です。
大阪市で民泊を始めるまでの流れ
一般的には、次のような流れで進めます。
STEP1 物件の確認
住所、図面、建物の構造、用途、床面積などを確認します。
STEP2 営業可能性の調査
用途地域、建築基準法、消防法、保健所の基準などを確認し、民泊として営業できる可能性を調査します。
STEP3 営業方法の決定
旅館業許可または住宅宿泊事業など、物件と事業計画に適した方法を検討します。
STEP4 保健所・消防署等との事前協議
必要に応じて関係行政機関との事前協議を行います。
STEP5 必要な工事・設備の設置
消防設備や施設の構造設備など、必要となる対応を行います。
STEP6 申請書類の作成・提出
図面や必要書類を準備し、旅館業許可申請または住宅宿泊事業の届出を行います。
STEP7 検査・許可等
旅館業の場合は、必要な検査等を経て営業許可を取得します。
STEP8 民泊営業開始
必要な手続きが完了した後、営業を開始します。
物件購入前の「民泊営業可能性調査」をおすすめします
当事務所では、民泊物件の購入・賃貸契約前の営業可能性調査にも対応しています。
「不動産会社から民泊可能と言われた」
「すでにAirbnbで営業されている物件だから大丈夫だと思った」
という場合でも、新たな事業者が希望する方法で営業できるとは限りません。
民泊物件は通常の住宅や投資用不動産とは異なり、許認可を取得できるかどうかが事業そのものに大きく影響します。
物件を購入した後に想定外の設備工事や法令上の問題が判明するリスクを減らすためにも、契約前の確認をおすすめします。
大阪市の民泊・旅館業申請は行政書士渡邊正和事務所へ
行政書士渡邊正和事務所では、大阪市を中心に民泊・宿泊事業の許認可申請を専門に取り扱っています。
対応業務は、
・旅館業許可申請
・住宅宿泊事業の届出
・民泊物件の営業可能性調査
・保健所との事前協議
・消防署との事前協議
・申請書類・図面の作成
・消防設備士等との連携
・既存の特区民泊から他制度への移行相談
などです。
「この物件で民泊ができるか知りたい」
という段階からご相談いただけます。
大阪市で民泊を始めたい方、旅館業許可の取得を検討されている方は、お気軽に行政書士渡邊正和事務所へお問い合わせください。
お気軽にご連絡ください。
⇒０８０－３８０６－９８９０ (代表直通)
メールは24時間受け付けております！
大阪市の民泊に関するよくある質問
Q．大阪市では今から特区民泊を始められますか？
新規申請の受付は2026年5月29日をもって終了しています。これから新たに大阪市で民泊を始める場合は、旅館業許可や住宅宿泊事業などを検討することになります。
Q．民泊物件を購入する前に相談できますか？
はい。むしろ物件購入・賃貸借契約前のご相談をおすすめしています。物件資料や図面等を確認し、希望する民泊営業が可能かを調査します。
Q．戸建住宅でも旅館業許可を取得できますか？
戸建住宅であっても、必要な要件を満たせば旅館業許可を取得できる場合があります。
ただし、用途地域、建築基準法、消防法、建物の構造設備などを確認する必要があるため、物件ごとの判断が必要です。
Q．大阪市の民泊申請は自分でもできますか？
ご自身で手続きを行うこと自体は可能です。ただし、民泊・旅館業では保健所だけでなく、消防法や建築基準法など複数の法令が関係するため、事前確認が重要になります。
Q．旅館業許可と民泊新法のどちらがおすすめですか？
営業日数、建物の状況、住宅としての要件、事業計画などによって異なります。物件を確認したうえで、どちらの制度が適しているか検討することをおすすめします。
お急ぎの案件も迅速に対応いたします。
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